عصر بازار

اوراق رهنی عامل توسعه بازار مسکن و سرمایه

عصر اعتبار- اوراق با پشتوانه وام‌های رهنی (MBS) نوعی از اوراق با پشتوانه دارائی است که سند تضمین‌کننده آن رهن منازل مسکونی است. در تعریف ساده آن میتوان گفت زمانی که افراد قدرت خرید خانه ندارند، بانک ها به وسیله وام های بلندمدت تامین مالی خرید خانه را برعهده می گیرند.

اوراق رهنی عامل توسعه بازار مسکن و سرمایه
نسخه قابل چاپ
جمعه ۲۵ تير ۱۳۹۵ - ۱۶:۱۰:۰۰

    به گزارش پایگاه خبری «عصر اعتبار»، از سوی دیگر  بازار رهن ثانویه به میان می آید که در این روش بانک‌ها به انتظار بازپرداخت بلندمدت وام‌ها نمی نشینند، بلکه سند و وثیقه‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیر نظر خود می‌دهند و این شرکت‌ها در مقابل دریافت این وثیقه‌ها، بدهی افراد را به اقساط تبدیل کرده و به صورت اوراق بهادار منتشر می‌کنند. بدین ترتیب، اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است به بانک بازگردانده شده و بانک مجدداً می‌تواند به تعداد دیگری از متقاضیان وام دهد. در عین حال، خانه در رهن بانک باقی می ماند تا اگر خریدار اقساط را پرداخت نکرد بانک مالک خانه گردد و با فروش آن بتواند ضرر وارد شده را جبران کند.

    در هفته اخیر این طرح در ایران نیز اجرایی شد در واقع این اقدام، در پی چاره‌اندیشی مسئولان در روزهایی که بازار مسکن ایران با رکود مواجه است، وجوه لازم جهت پرداخت به متقاضیان وام مسکن را فراهم می کند. چندی پیش اوراق رهنی پس از بررسی های فراوانی که از آبان ماه 1394 تا کنون به طول انجامید، به تصویب رسید و اجرایی شد. در واقع این امر در حالی سبب هماهنگی بین سیستم بانکی و بازار سرمایه شد که برای اولین بار سیستم بانکی از طریق بازار سرمایه آن هم از طریق اوراق رهنی مسکن تامین سرمایه می‌کند.

    به تعبیر دیگر مسئولان امید دارند که این طرح سبب تحرک بازار مسکن و در ادامه صنایع مرتبط با مسکن از جمله صنایع سیمان، فلزی، صنایع کاشی و سرامیک شود. از مزایای خرید این اوراق می توان به بازگشت بخشی از اصل و فرع آن، در پایان هر ماه اشاره کرد. این در حالی است که در سایر اوراق قرضه اصل مبلغ فقط در سررسید قابل دریافت است. از نکات قابل توجه عرضه اوراق رهنی در بازار این است که این اوراق با مبلغ 3 هزار میلیارد ریال در کسری از ثانیه به فروش رسید. گفتنی است سود این اوراق مبلغ 18.5 درصد اعلام شده است. در همین زمینه گفت‌وگویی با چهار کارشناس بازار سرمایه و مسکن انجام دادیم تا نظر این کارشناسان را در رابطه با اثر بخشی اوراق رهنی در رونق بازار مسکن و تاثیر آن در رونق بورس جویا شویم که در ادامه مشروح آن را می خوانید.

     

    علیرضا پاکدین-  رئیس تامین مالی شرکت تامین سرمایه امین
    انتشار اوراق رهنی سبب ناکارآیی در نظام مدیریت ثروت می شود

    بانک مسکن به پشتوانه بخشی از تسهیلاتی که دارد 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی منتشر کرده است. به استناد گزارش توجیهی این اوراق، پکیج تسهیلات پشتوانه اوراق دارای نرخ بهره 13 الی 15 درصد بیان شده است. با توجه به اینکه نرخ سود اسمی اوراق 18.5 درصد است، می‌توان دریافت بدون در نظر گرفتن هزینههای کارمزد ارکان و معاملات، زیان اسمی حدود 4.5 درصد را برای بانک مسکن در نظر بگیریم. با توجه به اینکه سود این اوراق به صورت 3 ماهه توزیع می شود، نرخ موثر این اوراق به 19.8 درصد می رسد. برنامه ریزی بانک مسکن به این صورت است که 1000 میلیارد ریال از مبلغ 3 هزار میلیارد ریال اوراق منتشره را بلافاصله بعد از زمان عرضه به بخش تسهیلات فروش اقساطی اختصاص دهد و مابقی آن را با نرخ 15 درصد سپرده کند در ادامه طی 6 ماه بعد 1000 میلیارد ریال دوم و در ابتدای سال دوم 1000 میلیارد ریال سوم را به بخش فروش اقساطی اختصاص می دهد. ماحصل بحث این است که بانک مسکن نسبت به انتشار این اوراق به سمت ناکارآیی در نظام مدیریت ثروت پیش رفته است. چرا که تمامی حجم تامین مالی را به سمت سرمایه گذاری با نرخ بالاتر سوق نداده است. بلکه حجم قابل توجهی از منابع را به سمت سرمایه گذاری با نرخ‌های 15 درصد سوق خواهد داد. اگر فرض کنیم این بانک تمام اوراق را نیز با نرخ 20 درصد به مصرف فروش اقساطی برساند و با توجه به اینکه نرخ موثر اوراق 19.8 درصد محاسبه شده است، سود ناچیزی را بانک مسکن نصیب خود کرده است. این در حالی است که با در نظر گرفتن هزینه ارکان، هزینه اوراق خیلی بیشتر از عایدات آن برای بانک مذکور خواهد بود که این موضوع می‌تواند از ناکارآیی در انتخاب ابزار تامین مالی مناسب و یا اجبار در انتشار اوراق مزبور ناشی شود. با توجه به اینکه این بانک اقدام به تامین مالی 3000 میلیارد ریال از طریق اوراق رهنی در مرحله اول نموده است، به نظر نمی رسد در کوتاه مدت تاثیر قابل توجهی بر بازار مسکن داشته باشد چرا که این بانک در نظر دارد منابع اوراق مذکور را هر شش ماه یکبار به مبلغ 1000 میلیارد ریال در 3 مرحله به تسهیلات فروش اقساطی اختصاص دهد لذا چشم انداز تاثیر انتشار مرحله اول اوراق رهنی برای بازار مسکن تقریبا صفر است. ولی از آنجا که بانک مسکن با یک هزار و 220 هزار میلیارد ریال مانده ناخالص تسهیلات، بزرگترین پرتفوی تسهیلات را در کشور به خود اختصاص داده و نسبت مطالبات غیرجاری آن نیز کمتر از 3 درصد است، این بانک قصد دارد در مرحله دوم اوراق رهنی را با ده هزار میلیارد ریال و در مراحل بعدی تا پایان سال جاری به 100 هزار میلیارد ریال برساند. به نظر می‌رسد در صورت تحقق این هدف و با انتشار اوراق رهنی مسکن در مراحل آتی بتواند سهم به سزایی در ثبات بازار مسکن ایفا کند.
    در زمینه تاثیرگذاری اوراق رهنی منتشره در بازار سرمایه می توان گفت با توجه به اینکه بازار سرمایه کشور به عنوان متولی ارائه ابزارهای نوین مالی محسوب می‌شود و هنوز در گام اولیه جهت عرضه و معرفی ابزارها قراردارد، لذا رونمایی از اوراق رهنی می تواند تاثیر به سزایی در مسیر رو به رشد بازار بدهی داشته باشد، چرا که این اوراق از مثلث بازار سرمایه، پول و مسکن بهره می برد و اجرای انتشار آن نیازمند هماهنگی‌های بین سازمانی بوده است. لذا ایجاد بازار رهن ثانویه به حرکت بازار سرمایه در مسیر تکامل کمک می کند.
    با توجه به آنچه بیان شد، بانک ها و موسسات مالی و اعتباری می تواند به وسیله تسهیلات مبادله‌ای به مشتریان خود و اوراق بهادار نمودن آن به منابع قابل توجهی دست یابند و این امر می تواند به بهبود کفایت سرمایه بانک‌ها، افزایش قدرت وام‌دهی، تنوع بیشتر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، یخ زدایی از منابع بانکی، تقویت بازار بدهی و رونق در بخش مسکن و صنایع وابسته به آن کمک کند. با توجه به شرایطی که بانک ها در حال حاضر با آن مواجه اند، به نظر می رسد نیازمند نگاه نافذ در به کارگیری ابزار تامین مالی در مسیر کارآمدی مدیریت ثروت خواهند بود.


    سعید اسلامی بیدگلی- عضو هیئت مدیره تامین سرمایه بانک مسکن
    تکان خوردن بازار با انتشار ده هزار میلیارد تومانی اوراق رهنی

    بانک مسکن در جهت گشایش مالی و تامین مالی تسهیلات به فروش اوراق رهنی اقدام کرد که در این امر نیز موفق بوده است. در حال حاضر بسته به استراتژی این بانک که این منایع تجهیز شده را به کدام دسته از تسهیلات مسکن اختصاص دهد، باید منتظر تاثیر این مهم در بازار مسکن باشیم. البته ناگفته نماند که انتشار اوراق در حجم 300 میلیارد تومانی تاثیر اندکی خواهد داشت ولی اگر برنامه دولت مبنی بر انتشار ده هزار میلیارد تومان محقق شود، بر بخش مسکن تاثیر گذار خواهد بود.
    در همین راستا بورس برای رونق بیشتر نیاز به ابزارهای جدیدی دارد که اوراق رهنی می تواند در این دسته قرار گیرد بنابراین حضور اوراق رهنی میتواند از این زاویه به تعمیق و رونق بورس کمک کند از طرف دیگر برای اولین بار تامین مالی بازار پول از طریق بازار سرمایه صورت گرفت که این می تواند از اتفاقهای خوب بازارهای مالی کشور باشد که سبب همراه شدن این دو بازار می شود. البته این مهم مستلزم این است که نهادهایی مانند اعتبار سنجی، رتبه بندی اوراق و ... نیز همگام با این طرح ایجاد شوند که بتوانند کمکی به رونق بورس باشند.


    محمدرضا مدیری- مدیرعامل پتروشیمی زنجان
    رشد بازار سرمایه در گرو توسعه ابزارهای بدهی

    در ابتدا گسترش بازار بدهی را به فال نیک می گیرم درواقع باید به آن بخشی از بدنه بوروکراسی کشور که  به آرزوی 40 ساله خود مبنی بر گسترش بازار بدهی رسیده اند، تبریک گفت. در عین حال مایه تاسف است که وزارتخانه ها و نهادهایی که باید بیشتر دغدغه توسعه بازار بدهی را داشته باشند، اثر کمتری داشته یا بعضاً خود مانع هستند و در این مسیر دست کم وزارت راه و شهرسازی نقش خود را ایفا می‌کند و بیشترین بار توجه به مسایل این چنینی را خود به تنهایی به دوش می‌کشد. تجربه سه دهه گذشته نشان داده است که معمولاً در کشور ما بهترین تصمیم ها در شرایط تنگناها و سختی ها گرفته می شود. امروز که کشور در شرایط تنگنای شدید مالی قرار دارد و نظام مالی هر لحظه مستعد بحرانی شدن است، نظام تصمیم گیری کشور در حوزه‌های مختلفی ناچار به أخذ تصمیم هایی شده است که برای سالیان درازی به تعویق افتاده بودند. لذا عزم استراتژیک برای توسعه بازار بدهی در حال شکل گیری است. ظن من این است که به طور کلی گسترش بازار بدهی در بلند مدت به شرط کمرنگ شدن مسائل مبتلا به اقتصاد سیاسی ممکن است ما را از شر تورم مزمن 40 ساله خلاص کند. به طور مثال تورم زایی عواملی مانند بی انضباطی ناشی از سیاست های بودجه ای با توسعه بازار بدهی ممکن است به شدت کاهش یابد. به علاوه در هر صورت ایجاد ابزارهای جدید سبب می شود که جریان های تامین مالی، ساده تر، ارزانتر و رقابتی پیش رود و در میان مدت متوسط نرخ تامین مالی را از گذشته کمتر کند که در نهایت می توانیم آثار این تغییرات را به صورت افزایش بازده کسب و کارها  بالاخص نمادهای بورسی، مشاهده کنیم. بنابراین با قطعیت می گویم توسعه ابزارهای بدهی سبب رشد بازار سرمایه می شود. و اما در خصوص بازار مسکن باید بگویم که قبل از دهه‌ای که گذشت، بانک هایی داشتیم که به علت زیرساخت های مناسب و نوع تسهیلاتی که می‌پرداختند، بسیار کم ریسک بودند. شاخص‌ترین این بانک ها، بانک مسکن بود. متاسفانه تصمیم گیری های اشتباه که از 10 سال قبل شروع شد، آسیب های جدی به این بانک وارد کرد که بانک مسکن را با گذشته‌اش متفاوت می کند. حال شرایطی ایجاد شده است که بانک مسکن به پشتوانه دارایی خود اقدام به انتشار اوراق رهنی کرده است که سبب افزایش توان آن بانک و در آتیه، دیگر بانک ها در ارائه تسهیلات می شود. از نکات مثبت این جریان این است که عمده تسهیلات بانک مسکن در خانه هایی با قیمت متوسط است که بیشترین تقاضا در بازار مسکن خاص این خانه ها است و انتشار این اوراق را در این مرحله موفق خواهد کرد. البته نباید انتظار یک اتفاق فوق العاده را در بازار مسکن داشته باشیم به این دلیل که 300 میلیارد تومان در بازار مسکن رقمی نیست که بتواند این بازار را تکان دهد و تنها می تواند علامت هایی را در این بازار منتشر کند که در نهایت سبب روانتر شدن معاملات بازار مسکن شود. تاکید می‌کنم که در کوتاه مدت به دلیل مشکلات ساختاری متعدد در فضای اقتصاد کلان و فضای کسب و کار رونق را بعید می دانم. در رابطه با سود این اوراق من عقیده دارم که با توجه به هزینه های تمام شده وصول مطالبات برای بانک مسکن، هنوز نرخ تامین مالی برای آن بانک به قدری کاهش نمی یابد که امکان توسعه تسهیلات بلندمدت‌تر را فراهم کند. و می دانیم که مسکن برای خانه اولی‌ها و اساساً عمده خانوارها از محل اندوخته ایشان و پس انداز آینده تامین مالی می‌شود. البته من حدس می‌زنم که اگر این اوراق با نرخی کمتر و حدود 16 درصد نیز منتشر شده بود با استقبال خوبی در بازار روبه‌رو می شد و آثار آن برای راه اندازی بازار مسکن بیشتر می بود.

    مونا حاجی علی اصغر- معاون عملیات شرکت تامین سرمایه کاردان
    سیر نزولی نرخ های بلند مدت

    باتوجه به پیگیری‌های مکرر در سال های اخیر خوشبختانه در هفته جاری شاهد عرضه اولین اوراق رهنی (MBS) در کشور بودیم. خوشبختانه این اوراق با استقبال مناسب بازار سرمایه مواجه شد و در زمان کوتاهی با نرخ کوپن 18.5 درصد سالانه، پرداخت سه ماهه و نرخ اسمی به فروش رفت. استقبال بازار از این نرخ تایید کننده کاهش نرخ  جذاب سرمایه گذاران در عمل است. با توجه به اعلام کاهش نرخ تسهیلات در روزهای اخیر و عکس العمل بازار در مقابل فروش اوراق بهادار به نظر می رسد کاهش بهای تمام شده تامین مالی از برنامه ریزی به اجرا در حال تبدیل است. در ماه های اخیر خوشبختانه با توجه به افزایش حجم صندوق های سرمایه گذاری، کاهش نرخ سود سپرده های بانکی و .... تقاضا برای اوراق بهادار بادرآمد ثابت بیشتر شده است که متاسفانه میزان عرضه با تقاضای اوراق بهادار هنوز به تعادل نرسیده است و شاهد عرضه اوراق با قیمتی بالاتر از قیمت اسمی هستیم . فروش اوراق رهنی نیز به همین دلیل با استقبال مناسبی روبه‌رو شد و امیدواریم در ماه های آتی شاهد عرضه اوراق بهادار بادرآمد ثابت بیشتری در بازار باشیم. خوشبختانه اقدامات خوبی در زمینه طراحی و تصویب دستورالعمل انتشار اوراق جدید مانند ABS، اوراق منفعت و ...  صورت گرفته است و به نظر می رسد در آینده نزدیک شاهد انتشار اوراق بهادار بادرآمد ثابت متنوع تری در بازار سرمایه باشیم، این امر به تنوع بخشیدن و عمیق شدن بازار سرمایه کمک قابل ملاحظه ای می کند. در خصوص تاثیر انتشار اوراق رهنی بر بازار مسکن باید عرض کنم، با توجه به اینکه این اوراق به پشتوانه تسهیلات مسکن بانک مسکن طراحی و عرضه شده است، ترازنامه این بانک از این جهت سبکتر شده و می تواند تسهیلات بیشتری به متقاضیان خرید مسکن ارائه دهد که این امر در بازار مسکن تحرک مثبت ایجاد میکند. لازم به ذکر است درست یک روز بعد از عرضه اوراق رهنی در بازار شاهد عرضه اسناد خزانه اسلامی مرحله ٦ در بازار بودهایم. از نکات مهم در استقبال بازار در این دو عرضه میتوان به این موضوع اشاره نمود که با اختلاف یک روز، اوراق رهنی با سود 18.5 درصد و اسناد خزانه اسلامی با بازده ساده 21.5 درصد در بازار تعیین قیمت می شود. این تفاوت نشان می‌دهد اگرچه نرخ‌های کوتاه مدت کاهش کمی داشته، اما نرخ‌های بلندمدت کاهش جدی داشته و سیاست‌های بانک مرکزی توانسته است بازده مورد انتظار بلندمدت را کاهش دهد، به عبارتی yield curve به طور واقعی نزولی شده که اصلا اتفاق معمولی نیست.

    برچسب ها
    پورسعید خلیلی