عصر اعتبار- بازار مسکن تهران در مسیر تحرک نسبی از طریق افزایش سهم فروش واحدهای قدیمیساز قرار دارد؛ این در حالی است که بالا بردن پیش از موعد رقم قیمت پیشنهادی از سوی برخی فروشندگان در این بازار خودنمایی میکند.
به گزارش پایگاه خبری «عصر اعتبار» به نقل از ایسنا، در آبان ماه سال جاری افزایش 18.5 درصدی معاملات مسکن شهر تهران در حالی رقم خورده که بخش قابل توجهی از این رشد نسبی مربوط به سوق یافتن بازار مسکن به سمت واحدهای قدیمیساز برای غلبه بر صعود ملایم قیمتها بوده است؛ بنابراین اگر فروشندگان اقدام به دستکاری روند طبیعی بازار کنند خطر رکود تورمی، آینده بازار مسکن را با تهدید مواجه میکند. با این وجود بررسیها حاکی از آن است بعضی فروشندگان به دنبال دریافت نشانههای پیشرونق مسکن، رقم قیمت پیشنهادی را بالا بردهاند که این تصمیم میتواند تعادل این بازار را به هم بریزد.
مقایسه برخی قیمتهای پیشنهادی فروشندگان با شاخص قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران | |||
محله | شاخص متراژ منطقه | شاخص قیمت منطقه (تومان) | برخی قیمتهای پیشنهادی (تومان) |
نیاوران | 185 متر | 2.3 میلیارد | 2.5 میلیارد |
قیطریه | 130 متر | 1.3 میلیارد | 1.4 میلیارد |
سعادت آباد | 138 متر | 1.6 میلیارد | 1.8 میلیارد |
شهرک غرب | 135 متر | 1.4 میلیارد | 2 میلیارد |
بلوار فردوس | 85 متر | 467 میلیون | 600 میلیون |
عباس آباد | 130 متر | 800 میلیون | 1.2 میلیارد |
تهرانپارس | 98 متر | 545 میلیون | 588 میلیون |
جنت آباد | 90 متر | 522 میلیون | 747 میلیون |
حکیمیه | 90 متر | 312 میلیون | 480 میلیون |
آهنگ | 64 متر | 179 میلیون | 210 میلیون |
مسعودیه | 68 متر | 158 میلیون | 200 میلیون |
بعد از آنکه آبان ماه 1395 فروش واحدهای کمتر از 5 سال ساخت 1.4 درصد نسبت به سال 1394 کاهش یافت، در آبان ماه امسال نیز شاهد افت سهم درصد واحدهای نوساز در بازار خرید و فروش مسکن شهر تهران بودیم؛ به طوری که سهم واحدهای کمتر از 5 سال کاهش 5 درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرد.
در مقابل به سهم فروش واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال 0.7 درصد، واحدهای 16 تا 20 سال 4.3 درصد و واحدهای بیش از 20 سال 1.9 درصد افزوده شده است. به طور کلی در آبان ماه امسال واحدهای 6 سال به بالا 52.8 درصد از کل معاملات را به خود اختصاص دادند؛ در حالی که سال گذشته این سهم 47.8 درصد بود.
این نمایه میتواند حاکی از آن باشد که قیمت مسکن با اینکه در مسیر صعود ملایم قرار گرفته هنوز با سقف توان تقاضای مصرفی فاصله دارد و به همین جهت مشتریان بالقوه بازار مسکن برای جا نماندن از مسیر رشد قیمت اقدام به خرید واحدهای قدیمیساز میکنند. در این معادله دو سر برد، بخش تقاضا نیز میتواند منتفع شود؛ به شرطی که در دام رشد لجامگسیختهی قیمت گرفتار نشود. بخصوص اینکه کارشناسان میگویند با توجه به مازاد 4.7 میلیونی مسکن در کل کشور، این بخش شرایط رونق دهههای گذشته را ندارد.
طی پنج سال گذشته به دلیل اینکه معمولا بازار مسکن نسبت به سه بازار رقیب یعنی طلا، بورس و دلار، بازدهی کمتری داشته از تقاضای سوداگری خالی شده است. اما نشانههای ورود سفتهبازان برای غلبه بر تورم از طریق خرید داراییهای ثابت دیده میشود. دریافت اطلاعات از واسطههای ملکی حاکی از آن است که با توجه به بالا رفتن قیمت پیشنهادی و پایین آمدن رقم تخفیف، بازار مسکن آمادهی دستاندازی توسط سرمایهگذاران غیرمصرفی است.
طبق گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در آبانماه 14 هزار و 800 واحد بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 18.5 درصد رشد نشان می دهد. متوسط قیمت نیز متری 4 میلیون و 890 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 10.9 درصد افزایش یافته است. مطابق معمول واحدهای کمتر از 5 سال ساخت با سهم 47.2 درصد بیشترین فروش را داشتند اما سهم مذکور در مقایسه با آبان ماه سال قبل 5 درصد کمتر شده است.
در این بین واحدهای 60 تا 70 متر با سهم 14.8 درصد از کل معاملات بالاترین سهم را داشتند. به دنبال آن واحدهای 50 تا 60 متر با 13.5 و واحدهای 70 تا 80 متر با 13 درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتند. در مجموع واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع 50.7 درصد از معاملات انجام شده در آبان ماه را به خود اختصاص دادند.
شرایط موجود حاکی از آن است واحدهای لوکس و نیمه لوکس هنوز با کسادی بازار مواجهند و رونق معاملات مسکن این بار قرار است از سمت قشر متوسط با خرید واحدهای کوچک و میان متراژ انجام شود. بر این اساس بخش عرضه میتواند تمرکز خود را برای ساخت در متراژهای 50 تا 100 متر قرار دهد. اما شواهد نشان میدهد با اینکه 70 درصد معاملات مربوط به واحدهای کمتر از 100 متر است، 70 درصد پروانههای ساختمانی برای تولید واحدهای بیش از 100 متر صادر میشود.