به گزارش پایگاه خبری «عصر اعتبار» به نقل از عصر بازار، بنابراین حجم زیادی از مسکن جدید در سال 92 عرضه شد و به علت ساخت و سازهای بی رویه، بازار مسکن به مرحله اشباع رسید و در نتیجه به رکود عمیقی فرو رفت. طی این سال ها دولت تلاش زیادی برای برداشتن سایه سیاه رکود از سر بازار مسکن و اقتصاد کلان کرده است. بر این اساس، برای بررسی نقش تامین سرمایه ها در خصوص کمک به رفع رکود بازار مسکن با محسن فاضلیان، مدیرعامل تامین سرمایه بانک مسکن به گفت وگو نشستیم که در ادامه مشروح آن را می خوانید.

- بازار مسکن از جمله بازارهایی است که بر بسیاری از صنایع تاثیر می گذارد و خود نیز از آنها تاثیر می پذیرد. ابتدا در خصوص عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن توضیحاتی دهید.

متغیرهای کلان اقتصادی همچون تولید ناخالص داخلی، تشکیل سرمایه ثابت، نقدینگی، نرخ ارز، نرخ تورم، درآمدهای نفتی، بودجه دولت و نرخ سود بانکی را می توان از جمله عوامل تاثیرگذار بر تولید و مصرف مسکن دانست. همان طور که می دانید در سال های گذشته این متغیرهای کلان دست خوش تغییرات و نوسانات محسوسی بوده اند. البته در دو سال اخیر افزایش درآمدهای نفتی از یک سو و رشد اقتصادی از سوی دیگر و همچنین رشد نقدینگی از عوامل و نیروهای پیش برنده بازار مسکن بوده است.

با این حال نرخ بالای سود بانکی، صندوق های سرمایه گذاری با درآمد ثابت و سود بدون ریسک بالاتر از سیستم بانکی به رونق بازار مسکن لطمه زده است. علاوه بر آن ساختمان های ساخته شده بدون توجه به نیاز متقاضی از دیگر عوامل بازدارنده بخش مسکن و رکود نسبی در دو سال اخیر بوده است. بر اساس آمار های مرکز آمار ایران در شهر تهران بالغ بر 400 هزار واحد مسکونی خالی و برای سایر نقاط کشور این عدد بر اساس سرشماری نفوس و مسکن به حدود یک هزار و 900 واحد می رسد.

- برخی از کارشناسان اعتقاد دارد از سال 92 بازار مسکن اشباع شده است. شما این موضوع را چگونه ارزیابی می کنید؟

زمانی که انتظار سود ساخت و ساز زیاد می‌شود، به طور طبیعی تقاضای افراد برای پروانه‌های ساختمانی افزایش پیدا می کند. از سوی دیگر عرضه مسکن 2 تا 2.5 سال به طول می انجامد.
در اینجا باید اضافه کنم که حجم زیادی از مسکن در سال 92 وارد بازار شد؛ در واقع در آن سال به علت ساخت و سازهای بی رویه بازار مسکن به مرحله اشباع رسید. به همین دلیل نیز از نیمه تابستان 92 با عرضه بالای مسکن در بازار مواجه شدیم که باعث شد قیمت‌ها افزایش نیابد.

- شما نیز در صحبت ها اشباع شدن بازار مسکن را تائید کردید، این مهم چه تاثیری بر بازار مسکن و اقتصاد کشور دارد؟

واقعیت این است که نقدینگی وارد شده به بازار مسکن یا به انگیزه مصرفی یا به انگیزه سرمایه‌ای مورد استفاده قرار می گیرد. همانطور که اشاره کردم در دوره اشباع بازار مسکن، قیمت ها ثابت می مانند و افزایش پیدا نمی کنند. به طور کلی و در دوره های ثبات قیمت، بخش عمده ای از نقدینگی با هدف ارضای نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن می شود. این در حالی است که با شروع دوره جهش قیمت و پس از رشد حبابی قیمت ها سهم تقاضای مصرفی به دو دلیل جهش قیمت و هجوم سفته بازان به شدت کاهش می یابد که خود این عوامل باعث ظهور عارضه شدید بعدی در بازار مسکن می شود که اولین علامت آن رکود طولانی مدت معاملات است. به طور حتم رکود بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای مورد اطمینان و بزرگ اقتصاد، تاثیر زیادی بر روند اقتصاد کلان کشور می گذارد.

- در رابطه با بازار تقاضای مسکن توضیح دهید.

تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ای را می توان به عنوان دو شکل آشنای تقاضای مسکن نام برد.

نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده به مسکن، ترمیم یا تخریب خانه های مستهلک شده، جایگزینی خانه های تخریب شده در اثر سوانح، رفع کمبودهای کنونی و بهبود مسکن و رهایی از بد مسکنی را می توان از جمله تقاضاهای مصرفی مسکن معرفی کرد.
البته در این میان باید به باورهای تاریخی و فرهنگی مردم از بازار مسکن نیز اشاره کرد. مردم مسکن را به عنوان یک سرمایه گذاری امن و پشتوانه مالی در نظر می گیرند. بنابراین حفظ قدرت خرید، تامین بازده مورد انتظار سرمایه گذاری و پس انداز را نیز باید از جمله مصادیق نیازهای سرمایه‌ای بازار مسکن دانست.

- نقش تامین سرمایه ها را در بازار مسکن را چگونه می بینید؟

در درجه اول باید خاطر نشان کنم که در اقتصادهای پیشرفته دنیا اعطای تسهیلات بر اساس درآمدهای آتی و آینده متقاضیان صورت می گیرد. اما در بخش مسکن و تسهیلات رهنی بلند مدت در ایران بر اساس رژیم سپرده گذاری گذشته انجام می شود. از این رو سیاست گذاران پولی در بخش مسکن در خصوص افزایش سقف تسهیلات با توجه به تقاضای مسکن همواره با محدودیت روبه‌رو بوده‌اند.

به طور مسلم چنانچه بانک ها اقدام به اعطای تسهیلات بدون سپرده گذاری کنند با کمبود منابع مواجه خواهند شد. بنابراین مجموعه نظام پولی برای دست یابی به سیستم منضبط مالی برای اعطای تسهیلات از پیش باید برای تجهیز منابع نیز برنامه ریزی دقیقی داشته باشند. به همین سبب در شرایط کنونی که نظام بانکداری کشور از مشکلات پیچیده ای رنج می برد، نظام تجهیز منابع بیش از پیش اهمیت پیدا خواهد کرد. در کنار سیستم بانکی، شرکت های تامین سرمایه می توانند به کمک سیستم بانکی و نظام پولی آمده و طی اقداماتی راه های تجهیز منابع غیر سپردهای را برای ایشان باز کنند. از جمله این اقدامات انتشار اوراق رهنی بوده که طی آن بانک ها می توانند مطالبات سال های آتی خود را تبدیل به نقد کرده و وجوه آن را دوباره به چرخه توانمند سازی خریداران مسکن بازگردانند.

در قسمت تقاضا، شرکت های تامین سرمایه می توانند از طریق اقدامات نوآورانه و خلاقانه مالی متقاضیان مسکن را توانمند ساخته و نیاز آنها را به مسکن پاسخ دهند. برای مثال صندوق های زمین و ساختمان به عنوان نهاد ابتکاری جهت تجهیز منابع برای عرضه مسکن بوده و در عین حال می توانند جهت خرید تدریجی مسکن با حفظ قدرت خرید نیز مورد استفاده متقاضیان مسکن قرار گیرند.

- با توجه به مزیت هایی که برای وام های رهنی مطرح کردید، سابقه تشکیل وام های رهنی در دنیا به چه صورت است؟

پس از جنگ جهانی دوم و با افزایش تقاضای خرید مسکن، بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی و اعتباری با تقاضای فراوانی بـرای وام مـسکن روبـه‌رو شـدند. از این‌رو بانک ها (به‌ویژه بانک های آمریکایی) جهت تامین مالی به بـازار سـرمایه و بازار رهن ثانویه رو آوردند و از ابزارهای مالی جدید جهت تـامین مـالی اسـتفاده کردنـد. اوراق بهادار با پشتوانه وام‌های رهنی یکی از مهم تـرین ایـن ابزارهـا بـود. در حال حاضر مبلغ کل تجمیعی اوراق رهنی تا پایان سال 2015 حدود 15 هزار میلیارد دلار است که نشان از عمق بسیار بالای این بازار دارد.

- آیا بانک های دیگر هم می توانند اوراق رهنی منتشر کنند؟

بله می توانند. اما به طور کلی به هر میزانی که نرخ تنزیل اوراق کمتر باشد، سرمایه گذاران در سبد سرمایه گذاری خود اقبال کمتر به خرید این اوراق نشان می دهند و بنابراین ممکن است که انحراف معنادار نرخ های این اوراق با نرخ های متعارف تامین مالی منجر به عدم موفقیت در فروش اوراق گردد. بنابراین بهتر است که در نقطه تعادل حرکت کنیم و با کاهش نرخ های MBS  و به تبع آن افزایش دسترسی بانک ها به منابع مالی ارزان قیمت، توان وام دهی و اعتباری بانک های رهنی را در اعطای تسهیلات رهنی افزایش دهیم. از سویی تبدیل به اوراق بهادار سازی تنها از طریق گذر اوراق رهنی نیست، بلکه انتشار اوراق مختلفی از جمله صکوک ها به خصوص صکوک وکالت و اجاره سبب ازدیاد دسترسی بنگاه های فعال در بخش مسکن و زیرساخت به منابع مالی است. بنابراین باید به فرآیند مدیریت منابع مالی در پورتفوی موسسات اعتباری توجه مضاعف داشته باشیم. تا بتوانیم رونقی در بخش مسکن همراه با گردش چرخه اقتصادی داشته باشیم.

- در حال حاضر چه اقداماتی برای انتشار اوراق رهنی انجام شده است؟

برای انتشار اوراق رهنی باید زیرساخت هایی انجام شود از جمله اینکه انتشار این اوراق به وجود یک بازار سرمایه قدرتمند نیاز دارد. از سویی برای عمیق شدن بازار سرمایه باید بازارهای بدهی را تقویت کنیم. در واقع بازار بدهی نقش اهرم را در بازار بر عهده دارد و هرچه قویتر باشد، وزنه بالاتر می رود. سابقه استقبال خوب از انتشار انواع صکوک که حدود 8 سال است در بازار وجود دارد نشان از پتانسیل بازار برای بزرگ شدن بازار بدهی دارد. از طرفی به علت جدید بودن و همچنین ریسک بالای ابزارها، عموما شاهد تامل های زیادی برای انتشار هستیم. در واقع این ترس وجود دارد که اگر بانی ابزارها در زمان سررسید سود و اصل دچار نکول شود، ضامن ملزم به پرداخت می‌شود و اگر ضامن نتواند بدهیها را پرداخت کند، این بازار از بین می‌رود. در اینجا نباید از اثر سیستمی نیز غافل باشیم. به طور مثال می توان به بوروکراسی های اداری اشاره کرد. همه اینها عواملی است که زیرساخت ها را با مشکلاتی مواجه می کند که به تبع آن تاثیری بر انتشار اوراق رهنی نیز دارد.

- در صحبت ها به اثرات سیستماتیک و ضربات زیادی که این اثرات به صنایع کشور وارد می کند، اشاره کردید؛ از طرف دیگر تامین سرمایه ها به دنبال صنایع بزرگ هستند. در این میان تکلیف صنایع کوچک و متوسط چیست؟

تصور من این است که برای حمایت از صنایع کوچک و متوسط، چتر حمایتی دولت باید آنها را تحت پوشش قرار دهد در واقع دولت باید به عنوان تسهیل کننده تامین مالی آنها باشد. البته این در صورت اعتقاد به عملکرد این صنایع کوچک و متوسط مخصوصا صنایع دانش بنیان است در غیر این صورت از نظر من باید به این صنایع ماهی گرفتن را یاد بدهیم به جای اینکه ماهی را به طور آماده در اختیارشان قرار داد. بهترین روش این کار، شناسایی توانایی ها و مهارت های این صنایع است.

- در حال حاضر جای خالی چه ابزارهایی در تامین مالی بخش مسکن حس می شود و پیشنهاد شما برای استفاده از این ابزارها  در مسکن چیست؟

شما وقتی با حجم عظیمی از دارایی رو به رو باشید که مولد نباشد به فکر چگونگی تبدیل این دارایی می افتید برای این موضوع ابزار اجاره داری حرفه ای مطرح می شود. در واقع ابزارهای تامین مالی کمک شایانی به بازار می‌کنند. از جمله می-توان به انتشار اوراق رهنی، ایجاد بازار رهن، مدیریت دارایی ها، اتشار انواع صکوک، لیزینگ مسکن و تعمیق بازار بدهی اشاره کرد که در بازار ایران باید مورد استفاده قرار گیرد تا در نهایت دغدغه مسکن را از ذهن افراد جامعه بگیریم.

- در صحبت ها به نقش تامین سرمایه ها در بازار مسکن اشاره کردید؛ در همین راستا نقش این بنگاه های اقتصادی را در تامین مالی پروژه های عمرانی چگونه ارزیابی می کنید؟

همانطور که اشاره کردم هم اکنون پروژه های عمرانی فراوانی نیاز به تأمین مالی دارند که بودجه عمومی کشور، توان تزریق اعتبار به اینگونه پروژه ها را ندارد. ممکن است عده ای تصور کنند که کشور، تازه به درآمدهای نفتی و گازی جدید دست یافته است. افتتاح مگاپروژه هایی مثل پارس جنوبی و بازگشت نفت ایران به بازارهای جهانی، امیدوارمان کرده است. این در حالی است که به سبب تورم‌زایی تزریق پول نفت به اقتصاد، بعید است چنین درآمدهایی به پروژه های عمرانی و حتی سایر حوزه ها تخصیص داده شود. در چنین شرایطی تعدادی از کارشناسان اقتصادی اعتقاد دارند که برای تأمین مالی، راه های زیادی وجود دارد و یکی از آنها، شرکت های تأمین سرمایه هستند. از سوی دیگر در حال حاضر نیاز کشور در زمینه ایجاد و توسعه زیرساخت‌ها بسیار بالا است. اما توانایی‌های مالی دولت پاسخگوی ایجاد این زیرساخت‌ها نیست و از طرفی صرف‌ نظر از وضعیت موجود که تنگنای سیستم بانکی، مانع از اعطای تسهیلات به میزان مورد نیاز شده است، عدم تطابق سر رسید میان منابع کوتاه‌ مدت بانکی و مصارف بلند مدت پروژه‌های کلان، تأمین مالی بلندمدت از طریق سیستم بانکی را به راهکار نامناسبی تبدیل کرده است.

در اینجا نقش شرکت های تأمین سرمایه پر رنگ می شود. در واقع استفاده از ظرفیت بخش خصوصی از طریق بازار سرمایه می‌تواند گزینۀ مناسبی برای تأمین مالی بخش زیرساخت باشد. با وجود ابزارهای مالی متنوع در بازار سرمایه ایران، تاکنون تأمین مالی بخش حمل و نقل جاده‌ای از طریق انتشار اوراق بهادار در بازار سرمایه ایران، اتفاق نیفتاده است. در طرح‌های حمل و نقل جاده‌ای، محدودیت در انتقال مالکیت دارایی، استفاده از ابزارهای موجود در بازار سرمایه را محدود کرده است. از این رو، طراحی اوراق بهادارِ پروژه‌ محور، ضروری به نظر می‌رسد. بدین منظور ایجاد ابزار جدید، باعث نوآوری و تنوع‌ بخشی در بازار سرمایه کشور شده و منجر به ایجاد تعادل در بازارهای مالی کشور (بازار پول و سرمایه) می‌شود.

بدیهی است اوراق بهادار جدید، حسب مورد برای تأمین  مالی سایر بخش‌های پروژه محور مانند طرح‌های اکتشاف، تولید و بهره‌برداری میادین نفت و گاز نیز قابل استفاده خواهد بود. با این اوصاف پس از راه اندازی بازار رهنی ثانویه، شرکت تامین سرمایه بانک مسکن درصدد است تا برای نخستین بار نسبت به طراحی و انتشار اوراق جعاله به منظور تامین مالی حمل و نقل جاده ای کشور اقدام کند.