به گزارش پایگاه خبری «عصر اعتبار»، احتمالاً بارها هنگام مواجه با مسائل حقوقی مربوط به ملک و املاک نام ملک مشاع به گوشتان خورده است. اما آیا معنی دقیق این عبارت را می‌دانید؟ اگر پاسخ شما خیر است؛ باید به شما بگوییم که در چنین شرایطی ممکن است با مشکل روبه‌رو شوید. به همین سبب هم ما قصد داریم در این مطلب شما را با ملک مشاع و خصوصیات و ویژگی‌های آن آشنا کنیم. پس اگر مایل هستید تا پایان با ما همراه باشید.

ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع و یا ملک اشاعه نوعی ملک است که یک مالک ندارد. به بیان ساده‌تر مالک ملک مشاع دو یا چند نفر است که هر یک از این مالکین در آن ملک سهم خود را دارند.
ویژگی قابل‌توجه چنین ملکی این است که سهم هر یک از مالکین در آن مشخص شده اما حدود سهم معلوم نیست. این جمله به این معنی است که مثلاً اگر ملکی مشاعی دارای دو مالک باشد هر دو به یک اندازه در این ملک سهم دارند، اما حدود سهم آن‌ها قابل‌تشخیص و تعیین نیست. برای مثال نمی‌توان گفت که آشپزخانه ملک متعلق به یکی از شرکا و پارکینگ متعلق به دیگری است.

باتوجه به اینکه چنین ملکی متعلق به چند نفر است، سند آن نیز به چندین نفر تعلق دارد و دارای یکسری ویژگی‌ها است که در ادامه به بیان آن‌ها می‌پردازیم.

شرایط سند ملک مشاع چیست؟
در سند ملک مشاع نام تمامی مالکین نوشته می‌شود. در چنین سندی که معمولاً یک نسخه از آن در اختیار ماکین قرار می‌گیرد حتماً قید می‌شود که ملک مشاع است و بنابراین هیچ‌یک از مالکین نمی‌تواند بدون رضایت سایر شرکا سهم خود را خرید و فروش کنند.

فروش ملک مشاعی دارای یکسری شرایط و ضوابط است که در ادامه به آن‌ها پرداخته  خواهد شد.

فروش ملک مشاع به چه صورت انجام می‌شود؟
گاهی شرایطی پیش می‌آید که یکی از مالکین تصمیم می‌گیرد سهم خود را از ملک بدون اجازه و رضایت شرکا بفروشد. در این شرایط باید سند افرازی ملک از قبل آماده شود.

طبق قوانین و مقررات موجود در کشور در حال حاضر فروش ملک مشاع به دو صورت انجام می‌شود:
1_ فروش ملک مشاع قبل از ثبت سند ملک
در چنین شرایطی ملک قبل از اینکه  به نام مالکین سند بخورد قابل انتقال و سند زدن به نام دیگران است. در این مواقع نام متقاضی و یا متقاضیان خرید ملک به جای مالکین در سند  ثبت می‌شود(ماده 114 قانون ثبت).
2_ فروش ملک مشاع بعد از ثبت سند
بر اساس قانون ثبت امکان سند زدن ملک مشاع بعد از ثبت سند وجود دارد. در این شرایط مالکین می‌توانند با توافق یکدیگر ملک را به نام شخص دیگری سند بزنند. در  این‌صورت تمامی اسناد و مدارک مربوط به مالکیت قبلی سند باطل شده و فاقد اعتبار می‌شود( ماده 11 آیین‌نامه قانون ثبت)

نحوه افراز اجباری ملک مشاع چگونه است؟
افراز در اصطلاح حقوقی یعنی مشخص  و سپس تقسیم شدن سهم هر یک از شرکای ملک. این کار به دو صورت اجباری و تراضی انجام می‌شود. در افراز تراضی مالکین به‌صورت توافقی سهم یکدیگر را مشخص می‌کنند. اما شرایط در افراز اجباری به شکل دیگری است. در این نوع تقسیم سهم  2 راه برای افراز ملک مشاع وجود دارد:
1_ افراز اجباری ملک مشاع توسط اداره ثبت
پیش‌شرط اصلی این نوع افراز اجباری ثبت ملک مشاعی در دفاتر ثبت رسمی است. پس از انجام این کار مالکین می‌توانند  به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست افراز ملک کنند. بعد از ثبت درخواست، یک نماینده از طرف اداره ثبت به محل ملک مشاعی مراجعه کرده و بررسی‌های لازم را انجام می‌دهد.

بعد از چندروز جلسه‌ای در اداره ثبت و با حضور مالکین برگزار می‌شود. پس از تأیید تمامی اطلاعات درج شده در بررسی‌های نماینده اداره ثبت، نقشه‌بردار و ... سهم هریک از مالکین مشخص، تقسیم و به اطلاع آن‌ها رسانده می‌شود. اگر هریک از شرکای ملک نسبت به تصمیم‌گیری اداره ثبت اعتراضی داشته باشند می‌توانند تا ده روز کاری پس از اعلام نتیجه نهایی اداره به دادگاه عمومی مراجعه و اعتراض خود را ثبت کنند.
2_ افراز اجباری ملک مشاع توسط دادگاه
در صورتی که سند ملک مشاع در دفاتر ثبت سند بدون هیچ‌گونه مشکلی ثبت و تأیید شده باشد اما اداره ثبت قادر به افراز آن نباشد دادگاه این کار را انجام می‌دهد. در این شرایط نیز مالکین باید ابتدا ملک را تمام و کمال در دفاتر ثبت سند ثبت و تأیید کرده و سپس دادخواستی جهت افراز ملک به دادگاه ارائه دهند.

ما در این مطلب سعی کردیم مهم‌ترین مسائل حقوقی مربوط به ملک مشاع را برای شما به زبانی ساده بیان کنیم.  چنانچه پس از مطالعه متن بالا باز هم مشکلی در این زمینه داشتید به سراغ یه مشاور حقوقی باتجربه و خبره بروید و به هیچ وجه خودسرانه عمل نکنید. از اینکه وقت باارزش خود را در اختیار ما قرار دادید و تا پایان ما را همراهی کردید بینهایت متشکریم.  الهام قاسمی وکیل پایه یک دادگستری