عصر اعتبار- اگرچه تب و تاب انتخاباتی در حال فرو کش کردن است و در حال نزدیک شدن به یک فضای آرام پس از انتخابات هستیم اما پاره ای از مباحث مطرح شده و بحث شده را نباید به باد فراموشی سپرد. یکی از این مباحث مشکلات حوزه مسکن بوده که از موضوعات ثابت محافل انتخاباتی به شمار میرفت.
به گزارش پایگاه خبری «عصر اعتبار»، اگرچه دولت یازدهم با برنامههایی مانند افزایش تسهیلات خرید مسکن، تکمیل و واگذاری مسکن مهر، اجرای پروژه مسکن اجتماعی، نوسازی مسکن روستایی و غیره سعی در ایجاد رونق در این بخش کرده اما بازهم این اقدامات نتوانسته سایه رکود را از سر این بخش دور کند. از طرف دیگر بخش بسیار قابل توجهی از منابع مالی کشور در پروژهای نیمه تمام و خانههای خالی که عمدتا با مقاصد غیر مصرفی خریداری شدهاند بلوکه شده است بهطوری که وزیر مسکن دولت یازدهم تعداد خانههای خالی را حدود 2.5 میلیون خانه اعلام کرده که اگر متوسط قیمت هر خانه را معادل 350 میلیون تومان در نظر بگیریم، به رقمی در حدود 250 میلیارد دلار خواهیم رسید که این رقم بیش از سه برابر ارزش روز سهام شرکتهای پذیرفته شده در بورس اوراق بهادار است، علی رغم اینکه در کشور خانوارهای بدون مسکن هر سال در حال افزایش است.
این موضوع را از منظر علم اقتصاد میتوانیم به شکست بازار تعبیر کنیم. در مباحث اقتصادی هرجا که بحث شکست بازار و عدم توانایی آن در پاسخ به عرضه و تقاضا مطرح میشود، این دولت است که باید با سیاستهای خود زمینه دستیابی میلیونها خانوار ایرانی به خانه را از طریق ایجاد تعادل در بازار فراهم آورد.
قبل از ارائه راهکار به تجربه دو کشور با شرایط مشابه وضعیت ایران اشاره میکنیم. نتایج تحقیقات انجام شده بر بازار ملک در کره جنوبی نشان میدهد که این کشور نیز مانند ایران با سندرم خانههای خالی و مستاجران بدون خانه روبهرو بوده است. اگرچه دولت کره جنوبی تا سال 2003 به سیاستهای ناکارآمد خود مبنی بر ارائه مسکن انبوه ادامه میداد اما با بررسیهای دقیقتر متوجه این موضوع شد که باید سیاستهای تشویقی خود را از طرف عرضه کمتر کرده و به سمت سیاستهای تشویقی طرف تقاضا سوق دهد. از طرحهای مهم حل مشکل مسکن در کشور کره جنوبی، طرح مسکن رفاه بود که یکی از برنامههای آن بهبود شرایط کمدرآمدها برای دسترسی به مسکن از طریق بعضی از روشها از جمله صنعت لیزینگ بوده است.
همچنین در همسایگی ما در کشور ترکیه سالهاست که با اتخاذ روشهای مختلف بانکی و لیزینگی در حال فروش مسکن بوده و حتی متاسفانه شاهد خروج سرمایههای هموطنانمان به سمت بازار ملک این کشور در برهه ای از زمان نیز بوده ایم.
لیزینگ مسکن یکی از راهکارهایی است که میتواند مانند تجربه کشور کره و ترکیه شرایط خود را به سبب پرداختهای دورهای و انعطاف بالا در پرداخت ارزش دارایی، با شرایط پرداختی افراد کم درآمد وفق دهد. در واقع صنعت لیزینگ میتواند به عنوان ابزاری برای ترمیم شکست بازار مورد توجه قرار گیرد زیرا بدون اینکه به انحراف منابع منجر شود میتواند بر سر یک دارایی مشخص، عرضه و تقاضا کننده را بههم برساند.
حجم فعالیت شرکتهای لیزینگ در دنیا در بخش مسکن بسیار گسترده تر از ایران است. بررسی گستردگی فعالیت شرکتهای لیزینگ در سایرمناطق دنیا نشان از تفاوت وضعیت ایران و دنیا دارد. بر اساس گزارشی که leaseurope برای سال 2015 از وضعیت فعالیت شرکتهای لیزینگ در اروپا منتشر کرده است، حجم فعالیتهای 33 شرکت مورد بررسی در این قاره در بخش املاک و مستغلات به 16 میلیارد یورو میرسد.
موانع و محدویتهای لیزینگ مسکن در ایران
موارد قانونی بسیار کمی را میتوان در حمایت از ورود شرکتهای لیزینگ به بحث مسکن مشاهده کرد، حتی با وجود اینکه قوانینی در این راستا وجود دارد اما مصوباتی ابلاغ شده که این قوانین را به نحوی خنثی کرده اند به طوری که با وجود قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و همین طور تاکید آیین نامه اجرایی ماده 14 این قانون در استفاده از خدمات شرکتهای لیزینگ، اما کماکان مصوبات شورای پول و اعتبار ورود شرکتهای لیزینگ را به این بخش با محدودیت و ممنوعیتهایی مواجه کرده است. از جمله میتوان به اصلاحیه دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکتهای لیزینگ مصوب سال 95 شورای پول و اعتبار و به طور مشخص به ماده 35 آن اشاره داشت که صراحتا اعلام میدارد شرکتهای لیزینگ میتوانند حداکثر تا 70 درصد ارزش ملک را لیزینگ کنند. همچنین در این ماده آمده است که ورود شرکتهای لیزینگ بانکی به بخش مسکن تابع تصمیمات شورای پول و اعتبار است.
این در حالی است که در بخشنامه تسهیلات و تعهدات افراد مرتبط بانک مرکزی حد تسهیلات پرداختی محدود به 3 درصد سرمایه پایه بانک سهامدار شده و از طرفی قیمت تمام شده تسهیلات برای لیزینگهای بانکی با لیزینگهای غیربانکی تفاوتی نداشته و نرخهای مصوب شورای پول و اعتبار و هیات مدیره اعمال میشود، در نتیجه شرکتهای لیزینگ بانکی نیز هیچ رانت و فرصت ویژهای در اخذ تسهیلات نخواهند داشت. از طرف دیگر بخش قابل توجهی از شرکتهای فعال و مجاز صنعت لیزینگ، بانکی محسوب میشوند که این موضوع در کنار پایین بودن میانگین سرمایه شرکتهای لیزینگ در این صنعت عملا نمیتواند رویای راهاندازی لیزینگ مسکن را محقق کند.
تأمین مالی گرانقیمت شرکتهای لیزینگ عاملی است که نباید به سادگی از کنار آن گذشت. این عامل سبب میشود که حتی لیزینگهای غیربانکی فعال نیز نتوانند نیازهای مسکن دهکهای پایین درآمدی را تأمین کرده و حوزه فعالیتهای آنها به خرید و فروش ویلا و ساختمانهای لوکس محدود شود. در حالی که همان طور که صنعت لیزینگ توانسته است نقش قابل توجهی در تأمین اموال منقول و خودروی طبقات متوسط و کمدرآمد جامعه ایفا کند میتواند در کنار تدبیر و مدیریت صحیح اولیای امور اقتصادی، بانکی و پولی کشور، نیازهای طبقات پایین و متوسط را در حوزه لیزینگ تأمین کند.
بارقههای امید در سال جاری
شرکتهای لیزینگ به عنوان متخصصان فروش، قادر خواهند بود با بازاریابی و یافتن گروههای هدف، بازار را از شکست خارج کرده و حتی موجبات خروج دولت از رکود در بخش مسکن را فراهم آورند. بدون شک یکی از آفتهای این بخش در اقتصاد کشور دیدگاه سوداگری به ملک بوده و لیزینگها میتوانند این دیدگاه را به سمت مصرفگرایی سوق داده و مصرفکننده واقعی را به سمت خانهدار شدن سوق دهند، در کنار اینکه سرمایهگذاران بخش مسکن نیز میتوانند شاهد بازدهی دارایی خود باشند.
در ماده 4 آییننامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای برنامههای حمایتی بخش مسکن مجاز است در چارچوب تفاهمنامه مشترک با مؤسسات اعتباری یا شرکتهای لیزینگ نسبت به تخصیص یارانه سود تسهیلات در سقف اعتبارات مصوب مربوط درچارچوب موافقتنامه مبادله شده با سازمان برنامه و بودجه کشور اقدام کند. اجرایی شدن این موضوع در کنار مهیا سازی زمینه ورود شرکتهای لیزینگ به طرحهایی چون مسکن اجتماعی میتواند به گسترش لیزینگ مسکن برای دهکهای پایین درآمدی کمک شایان توجهی کند.
یکی از پیشنهادهایی که میتوان در خصوص حمایت دولت دوازدهم از ورود شرکتهای لیزینگ به بخش مسکن ارائه کرد، برداشتن محدویت و ممنوعیتهای غیر ضرور موجود و فراهم کردن امکان استفاده شرکتهای لیزینگ از منابع صندوق توسعه ملی و یا صندوقهایی که از منابعی چون کمکهای خیرین مسکن ساز، یارانههای بخش مسکن، منابع بانکها، منابع داخلی وزارت مسکن و سایر موارد ایجاده شده است.
لذا به جای ورود مستقیم نهادهای فوقالذکر به بخش مسکن و تحریک یک طرفه عرضه یا تقاضای آن که موجب افزایش شکاف موجود و بهوجود آمدن شرایط تورمی و یا رکودی در بازار خواهد شد، صنعت لیزینگ میتواند با فراهم کردن شرایط فروش برای تولیدکننده (طرف عرضه) از طریق فروش قسطی و اجاره به شرط تملیک برای خریداری که مصرفکننده نهایی(طرف تقاضا) است، ضمن ایجاد رونق غیر تورمی در سمت عرضه مسکن، تقاضای مصرفی (نه سرمایهگذاری) و موثر مسکن را نیز تقویت کند، چرا که با توجه به بلندمدت بودن مدت قرار دادهای لیزینگ مسکن، امکان معامله مجدد آن تا سر رسید قرارداد وجود نداشته و سوداگری و افزایش قیمت را به دنبال نخواهد داشت.
*نویسنده: محمد صالحی تبار | مدیرعامل واسپاری ملت